Kraków, dnia 07.09.2015 r.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze
w Krakowie
ul. Lea 10
31 – 048 Kraków

Znak sprawy: ………………………………………………………………………………..

Składający …………………………………………………………………………………
wniosek:
………………………………………………………………………………..

Organ: Skarb Państwa, reprezentowany przez Prezydenta Miasta Krakowa wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, Urząd Miasta Krakowa, Wydział Skarbu Miasta, ul. Kasprowicza 29, 31 – 523 Kraków

1 odpis

WNIOSEK
o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej przy ul. Podłęskiej (dz. ew. nr. 124/48, 124/49 i 124/31 nr obrębu 0057, KW nr. KR1P/00249916/6 i KW nr KR1P/00307631/9) jest nieuzasadniona (ewentualnie ustalenie, że jest uzasadniona w niższej wysokości)

Działając imieniem własnym, na podstawie przepisu art. 78 ust. 2, 3 i 4 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 z późn. zm., dalej również: „Ugn”) w związku z doręczeniem pisma Prezydenta Miasta Krakowa wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej z dnia ……………………r., znak sprawy: ………………………………………(Urząd Miasta Krakowa – Wydział Skarbu Miasta) o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu w/w nieruchomości i ustaleniu obowiązującej od …………………………….. r. nowej, wyższej opłaty rocznej, w otwartym 30-dniowym terminie niniejszym wnoszę o:

ustalenie, że nowa opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego jest nieuzasadniona;

ewentualnie, w razie nieuwzględnienia w/w wniosku,

ustalenie, że aktualizacja opłaty jest uzasadniona w niższej wysokości;
– w związku z faktem, iż Skarb Państwa nie wykazał spełnienia przesłanek dla przeprowadzenia aktualizacji opłaty rocznej, wskazanych w art. 77 w związku z art. 67 Ustawy o gospodarce nieruchomościami.

UZASADNIENIE

I. Na wstępie należy wskazać, że zgodnie z przepisem art. 77 w związku z art. 67 Ugn wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego podlega aktualizacji, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie, przy czym cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości, określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Ponadto, stosownie do treści przepisu art. 78 ust. 3 Ugn ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty spoczywa na właściwym organie (vide: wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 7 kwietnia 2011 r., sygn. akt: IV CSK 427/10). W tym miejscu składający wniosek podnosi, że operat szacunkowy wyceny wartości rynkowej nieruchomości o łącznej powierzchni 6992, 0000 m2 położonej w Krakowie, przy ul. Podłęskiej, działki dz. ew. nr. 124/48, 124/49 i 124/31 , nr obrębu 0057, KW nr KW nr. KR1P/00249916/6 i KW nr KR1P/00307631/9), (dalej także: „Operat”) sporządzony przez Panią Danutę Becher w dniu 25 lipca 2014 r., stanowiący podstawę złożenia przez Skarb Państwa wypowiedzenia i ustalenia wyższej opłaty rocznej, zawiera szereg istotnych błędów, które są wystarczające do uznania dokonanej aktualizacji za nieuzasadnioną. Szczegółowe uwagi w tym zakresie zostały przedstawione w treści uzasadnienia wniosku poniżej:

A. Po pierwsze – wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste tj. obowiązująca za 2013 rok wynosi ………… zł. Zgodnie z przywołanym powyżej wypowiedzeniem wartość ta została zwiększona o ok. ……………………. % ( ……………………… zł). Mając na uwadze kształtowanie się cen nieruchomości w latach 2007 – 2013, w tym gwałtowny spadek na przestrzeni tych lat cen nieruchomości, zwłaszcza nieruchomości gruntowych, oczywistym jest, że określona wartość nie może odzwierciedlać wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości. Potwierdzenie istotnego spadku cen nieruchomości gruntowych można znaleźć w ogólnie dostępnych opracowaniach przygotowanych między innymi przez Główny Urząd Statystyczny „Obrót nieruchomościami w 2013 roku” (a także w roku 2007, 2008, 2009, 2010, 2011 i 2012 – www.gus.pl). Żeby nie być gołosłownym, należy wskazać, że zgodnie z w/w publikacjami chociażby w samym 2013 roku mamy do czynienia z ugruntowaną już od wielu lat tendencją, że najniższa średnia wartość działek gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową została zaobserwowana przez Główny Urząd Statystyczny właśnie w województwie małopolskim – 42,7 tys. zł, co niezbicie wskazuje na spadek jednostkowej wartości nieruchomości.

B. Po drugie – powyższe twierdzenia składającego wniosek niejako potwierdza również Gmina Miejska Kraków. Na poparcie powyższego składający wniosek podnosi, że Gmina była właścicielką nieruchomości gruntowej składającej się z działek oznaczonych nr 124/33 o powierzchni 0,0882 ha i 124/32 o powierzchni 0,2248 ha, położonej w obrębie 57, jednostka ewidencyjna Podgórze, zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym położonej przy ul. Wielickiej nr 232, objętej KW nr KR1P/00282920/0. W tym miejscu należy zaznaczyć, że powyższa nieruchomość jest usytuowana w tym samym obrębie (57) i jednostce ewidencyjnej (Podgórze), co w/w nieruchomość objęta KW nr KR1P/00304168/1, której dotyczy niniejsze wypowiedzenie i ustalenie wyższej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Łączna powierzchnia w/w nieruchomości wynosi 0,3130 ha, a jej wartość początkowa została oszacowana na kwotę 1.628.000,00 zł, tj. 520,00 zł/m2. Dane odnośnie wartości nieruchomości objętej KW nr KR1P/00282920/0 dostępne są w Biuletynie Informacji Publicznej Miasta Krakowa (http://www.bip.krakow.pl/?news_id=61865), albowiem nieruchomość ta była przedmiotem organizowanych przez Gminę Miejską Kraków przetargów. Jeśli chodzi o poszczególne terminy wyznaczonych przez w/w Gminę przetargów, cena ta kształtowała się następująco: I przetarg – 8 maja 2014 r. – cena wywoławcza: 1.628.000,00 zł tj. 520,00 zł/m2 (należy przy tym zaznaczyć, że cenę wywoławczą w pierwszym przetargu ustala się w wysokości  nie niższej niż
wartość nieruchomości, określoną przez rzeczoznawcę majątkowego – por. przepisy Rozdziały 4. Ustawy o gospodarce nieruchomościami); II przetarg – 8 maja 2014 r. – cena wywoławcza: 1.139.600,00 zł tj. ok. 364,00 zł/m2 ; III przetarg – 17 września 2014 r. – cena wywoławcza: 976.800,00 zł tj. ok. 312,00 zł/m2.
W dniu 09-03-2015 zgodnie z Rep 1332/2015 Gmina Miejska Kraków dokonała sprzedaży w/w działek za kwotę 822.140 zł tj 262,83zł/m2

Należy podkreślić, że działki 124,48, 124/49 i 124/31 oraz działki nr 124/32 i 124/33 sąsiadują bezpośrednio ze sobą i mają praktycznie analogiczne parametry (położenie ) obydwu w/w nieruchomości w związku z czym niemożliwe jest aby przedmiotowa nieruchomość przy ul. Podłęskiej w rzeczywistości była warta tyle ile wynika z operatu.
W związku z powyższym, nie ulega wątpliwości, że również opisana powyżej, znacząca dysproporcja w wartości nieruchomości, które ze sobą sąsiadują, oraz – co istotne – posiadają bardzo zbliżone cechy, de facto przesądza o tym, że operat szacunkowy sporządzony przez Panią Danutę Becher nie odzwierciedla rzeczywistej, aktualnej wartości w/w nieruchomości o łącznej powierzchni 6992,0000m2, położonej w Krakowie, przy ul. Podłęskiej, działki ew. nr. 124,48, 124/49 i 124/31 , nr obrębu 0057, KW nr KR1P/00249916/6, i KW nr KR1P/00307631/9)

Dodatkowo, składający wniosek na podstawie art. 78 par. 1 Kodeksu postępowania administracyjnego wnosi o zobowiązanie Prezydenta Miasta Krakowa wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej przez tut. Samorządowe Kolegium Odwoławcze do przedłożenia do akt niniejszego postępowania operatu szacunkowego ustalającego wartość w/w nieruchomości której Właścicielem była Gmina Miejska Kraków tj. nieruchomości gruntowej składającej się z działek oznaczonych nr 124/33 o powierzchni 0,0882 ha i 124/32 o powierzchni 0,2248 ha, położonej w obrębie 57, jednostka ewidencyjna Podgórze, zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym położonej przy ul. Wielickiej nr 232, objętej KW nr KR1P/00282920/0 – na okoliczność wykazania rażącej dysproporcji w wartości w/w działek.

C. Po trzecie – w operacie szacunkowym Pani Danuty Becher stanowiącym podstawę niniejszego wypowiedzenia opłaty za użytkowanie wieczyste, przy określaniu wartości nieruchomości o łącznej powierzchni 6992,0000m2, położonej w Krakowie, przy ul. Podłęskiej, działka ew. nr 124,48, 124/48 i 124/31, nr obrębu 0057, KW nr KR1P/00249916/6, i KW nr KR1P/00307631/9)
zdaniem w/w biegłego przyjęto do porównania transakcje gruntami z okresu czerwiec 2012 – czerwiec 2014 (str. 12 Operatu). Natomiast z dalszej części Operatu wynika, że przedmiotem analizy Pani Danuty Becher były jedynie 4 transakcje, z których pierwsza miała miejsce 30 grudnia 2013 r. a ostatnia 8 marca 2014 r., a zatem na przestrzeni jedynie 3 miesięcy, a nie – jak podaje biegła – w okresie 2 lat [!]. Nadto, mając na uwadze datę, na którą określono przedmiot wyceny tj. 17 lipca 2014 r. oraz datę wykonania operatu tj. 25 lipca 2014 r. (str. 5 Operatu), należałoby oczekiwać ujęcia w analizie również transakcji z kolejnych miesięcy, co najmniej do połowy listopada 2014 r. Co więcej, z punktu widzenia podanych powyżej zmian jakie zaszły na rynku nieruchomości, w przedstawionym operacie szacunkowym nie poczyniono przy obliczeniach żadnej poprawki ze względu na trend rynkowy spadku cen (według danych GUS), co również stanowi istotną słabość operatu szacunkowego Pani Danuty Becher. Podnieść również należy, że wątpliwe wydaje się porównanie z wskazanymi w Operacie nieruchomościami, a to ze względu na ich odmienną lokalizację względem przedmiotowej nieruchomości. Zdaniem składającego niniejszy wniosek, objęta wyceną nieruchomość, znajdująca się w Bieżanowie, stanowiącym niejako południowe obrzeże Krakowa, nie może być porównana z nieruchomościami usytuowanymi w Czyżynach lub na Podgórzu Duchackim, gdyż w sposób sztuczny wpływa to na wzrost jej ceny w Operacie. Owe odrealnienie takiego wzrostu najlepiej pokazuje przykład opisanej w pkt B powyżej nieruchomości położonej przy ul. Wielickiej 232 (Bieżanów- a więc rynek lokalny).

D. Po czwarte – w myśl postanowień art. 77 ust. 4 Ugn, Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego – jako właściciel – dokonując aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jest zobowiązany, przy ustalaniu wysokości opłat rocznych, zaliczyć wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu ostatniej aktualizacji, jak również gdy nie zostały one uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach. Chodzi o urządzenia infrastruktury technicznej określone w art. 143 ust. 2 Ugn (przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych). Zgodnie z art. 77 ust. 6 Ugn zaliczenie dotyczy także nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej. Określoną w operacie szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, wartość udokumentowanych nakładów zalicza się na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną. Pomimo poczynienia przez użytkowników wieczystych na przestrzeni ostatnich kilkudziesięciu lat niniejszych, licznych nakładów w postaci urządzeń infrastruktury technicznej, takich jak: sieć elektroenergetyczna, sieć wodociągowa i kanalizacyjna, sieć teletechniczna oraz sieć ciepłownicza (str. 8 Operatu), z treści przedmiotowego Operatu w żaden sposób nie wynika, aby wartość tych nakładów chociażby w niewielkiej części została zaliczona na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą aktualizacyjną. W tej sytuacji należy mieć na uwadze, że powyższe uchybienie również niewątpliwie wpływa na wysokość oferowanej przez Skarb Państwa nowej opłaty rocznej i powinno zostać przez w/w organ skorygowane, albowiem – jak wskazano powyżej – zaliczenie w/w nakładów odbywa się w ramach procedury aktualizacyjnej (vide: postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 sierpnia 2011 r., sygn. Akt: I CSK 607/10).

Zgodnie z przyjętym poglądem, w sytuacji, w której wzrost opłaty tytułem użytkowania wieczystego jest prima facie znaczny, co może budzić wątpliwości
(w przedmiotowej sprawie jest to wzrost o około 2.150 %!), organ winien dołożyć najwyższej staranności by możliwie najwnikliwiej i najrzetelniej dowieść, że w zaistniałym stanie faktycznym wzrost ten jest całkowicie uzasadniony obiektywnymi przesłankami.
W niniejszej sprawie należy podnieść, że wypowiadając użytkownikom wieczystym dotychczasową wysokość opłaty rocznej, w/w organ przedkładając jako podstawę swojego działania Operat, nie wykazał zasadności takiego działania, w szczególności kwestionować należy wskazanie nowej, nierealnej oraz sprawiającej wrażenie wątpliwej, biorąc pod uwagę nie tylko doświadczenie życiowe ale również argumenty wskazane w niniejszym wniosku (vide supra), wysokości opłaty rocznej.

Podsumowując, należy wskazać, że w/w organ nie wywiązał się z ciążącego na nim obowiązku wynikającego z art. 78 ust. 3 Ugn., tj. nie udowodnił, że zaistniały przesłanki do aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu, a co najmniej nie udowodnił, że w/w opłata powinna się kształtować na poziomie 151,20 zł. W tym miejscu zasadnym jest przytoczyć również wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 4 marca 2004 r., sygn. VI ACa 667/2003, w którym stwierdzono, iż: „W sprawie o ustalenie wysokości aktualizowanej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wyboru właściwego podejścia, metody oraz techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca, a nie wola którejkolwiek ze stron użytkowania wieczystego. Wybór ten nie może być dowolny, lecz racjonalny, uzasadniony zasadami szacowania wartości nieruchomości określonymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i aktem wykonawczym do tej ustawy.”. Mając na uwadze przedstawione powyżej zarzuty, w niniejszej sprawie, nie można mieć jakiejkolwiek pewności, czy warunki wskazane w w/w orzeczeniu zostały w 100% spełnione.

II. Ponadto – jak już zostało podniesione powyżej – zgodnie z treścią w/w przepisu art. 78 ust 3 Ugn, w postępowaniu przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym z wniosku użytkownika wieczystego o ustalenie, iż aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości, ciężar dowodu w przedmiocie istnienia przesłanek do aktualizacji opłaty spoczywa na właściwym organie, w tym przypadku na Skarbie Państwa. Wobec powyższego, z ostrożności należy również podnieść, że w przedmiotowym postępowaniu na mocy art. 79 ust 7 Ugn mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego między innymi o postępowaniu, z wyjątkiem przepisów dotyczących odwołań i zażaleń. Zgodnie z art. 84 par 1 Kpa, gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne, organ administracji publicznej może zwrócić się do biegłego o wydanie opinii. W niniejszej sprawie, dotyczącej ustalenia zasadności aktualizacji opłaty ocznej, wymagane są wiadomości specjalne z zakresu wyceny nieruchomości. Jednocześnie należy zaznaczyć, że operat szacunkowy stanowiący podstawę wydania decyzji o aktualizacji opłaty rocznej i sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenia Skarbu Państwa, nie może stanowić opinii biegłego w rozumieniu art. 84 par. 1 Kpa. Zgodnie z zachowującym wciąż aktualność wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 24 września 1992 r., sygn. Akt: I SA 807/92, (publ. ONSA-OZ 1997/1/16) „Opinia biegłego wydana przed wszczęciem postępowania administracyjnego nie jest opinią w rozumieniu przepisów kpa, ale wyłącznie jednym z dowodów z dokumentów”.

III. Niezależnie od powyższego, w tym miejscu składający wniosek również z ostrożności zastrzega, że jeżeli to będzie konieczne – celem poparcia przedstawionego powyżej stanowiska – w toku postępowania przed tut. Samorządowym Kolegium Odwoławczym zainicjowanego niniejszym wnioskiem zostanie także przedstawiony operat sporządzony dla przedmiotowej nieruchomości na zlecenie niżej podpisanego użytkownika wieczystego.

Z powyższych przyczyn wnoszę jak na wstępie.

__________________

__________________
Załącznik:
1 odpis niniejszego wniosku.